Mais Participação é Possivel no Plano Diretor com Distribuição de lucros imobiliários

August 25, 2018

 O Plano Diretor , que vai reger as políticas urbanísticas da cidade pelos próximos 10 anos, tem o desafio de regulamentar instrumentos urbanísticos capazes de promover maior justiça na distribuição de riquezas e democratizar e popularizar as oportunidades de uso e ocupação de  solo na cidade.

 

Foi esse o centro das discussões do terceiro dia de escutas temáticas para a Revisão do Plano Diretor, sobre Propriedade Imobiliária, Função Social e Financiamento Urbano.

 

Os instrumentos urbanísticos já estão previstos no Plano Diretor atual, desde 2008. Há 10 anos, 6 deles com a atual gestão do PSB,  esperam por regulamentação para que comecem a ser aplicados.

 

Na prática isso significa que o conjunto de normas precisa funcionar, de forma integrada e simultânea, para que parcelas da população, e do mercado, que têm capacidade de ampliar ao máximo o uso da cidade, de sua infraestrutura, de qualidade de serviços, paisagem, distribuam essa capacidade para os setores que não têm.  

 

 

 

Há que se partir do princípio de que a cidade com um todo, deve ter um potencial construtivo comum.

 

Quem tiver capacidade de construir e a estrutura local permitir, terá a permissão para tanto, contato que pague um valor pelo uso adicional da infraestrutura da cidade, dos serviços, da paisagem. O instrumento que regulamenta essa prática é a Outorga Onerosa.

 

A parte que ressalta que uma das condicionantes é “se a estrutura local permitir” é importante de ser salientada. A possibilidade e pagar a Outorga Onerosa não se aplica a todos os territórios da cidade e, além disso, a arrecadação com a outorga deverá assumir função importante de financiar mitigações e compensações dos impactos que as obras e empreendimentos imobiliários causam na cidade, tendo como prioridade investimentos no Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social e no Fundo Prezeis.

 

Infelizmente, esse ainda é um debate distante das pessoas que podem ser, realmente, beneficiadas e cujas vidas na cidade podem melhorar. Não importa que este seja uma conversa mais técnica, cabe à gestão democratizar e popularizar a forma como essas informações circulam pelas comunidades, promover a compreensão de que as pessoas precisam se engajar e definir, junto com a Prefeitura, as prioridades de suas comunidades e áreas Zeis, para onde os recursos arrecadados com a Outorga serão destinados.

 

Já é consenso de que há que se formalizar e regulamentar na cidade, formas de equilibrar a distribuição de riquezas e lucros do mercado imobiliário. A forma como será distribuído é que ainda precisa ser discutida e definida, uma vez que são diversas áreas impactadas pela construção civil e pelas desigualdades sociais que geram na cidade, como as áreas ZEIS, de proteção ambiental, de patrimônio histórico, áreas de risco e famílias sem moradia que não vivem nessas áreas, famílias que vivem com auxílio moradia e população em situação de rua, por exemplo.   

 

Ainda nesse contexto de distribuição de recursos, há de se considerar todo um repertório de riqueza ociosa no Recife, que consiste em um vasto patrimônio edificado, excluído e ignorado da dinâmica imobiliária da cidade. São, por exemplo, os edifícios vazios, sobretudo no centro do Recife, e um estoque de terrenos distribuídos por outras regiões da cidade.

 

 

 

A reabilitação dos edifícios abandonados, especialmente no Bairro do Recife, Santo Antônio e São José estão na pauta do dia, é urgente.

 

Eles fazem parte de um conjunto de ativos da cidade que está inutilizado e que também precisa funcionar para qualificar o desafio de se distribuir melhor a riqueza imobiliária na cidade. O que está ocioso e causando gastos e injustiças fiscais para a gestão,cidade e população,  poderia estar a serviço da justiça social e requalificação do centro.

 

A despeito dos resultados econômicos que a dinâmica imobiliária promove na  cidade, reconhecidas pela geração de empregos e oferta de moradia, está estabelecido no Estatuto da cidade que a função social da cidade e da propriedade é o princípio fundamental da política urbana e não sua função econômica. Aliás, reafirmar essa função no capítulo inicial do Plano Diretor foi um encaminhamento unânime da escuta temática. Desta forma, garante-se que o Recife tenha essa orientação garantida, independente de quaisquer mudanças normativas no âmbito federal.

 

 

 

Todo esse debate resultou em diretrizes e propostas em relação à adoção dos instrumentos urbanísticos no Plano Diretor, dentre os quais:

 

  • Transferência do Direito de Construir, nunca maior que o coeficiente básico, e apenas para regularização fundiária, imóveis especiais de Patrimônio Histórico e aquisição de área para equipamentos públicos, e destinadas para as áreas com infraestrutura e capacidade de receber adensamento extra;

  • Aplicação do Parcelamento e da Edificação Compulsórios, e do IPTU progressivo apenas para os terrenos com infraestrutura, preferencialmente nas centralidades e corredores de transporte;

  • Alocação da receita proveniente de processos de execução de IPTU de grandes devedores para Habitação Interesse Social no centro, para ser executada pelo Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social;

  • Priorização de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) no centro visando diminuir deslocamentos para trabalho e dinamizar o movimento noturno da região;

  • Adoção de coeficiente único 1, associado a outorga onerosa em áreas dotadas de infraestrutura e próxima a centralidades;

  • Extinção imediata do Direito de Protocolo;

  • Destinação de 50% da outorga onerosa para investimento nas ZEIS 1 e 2;

  • Implementação do  Aluguel Social em imóveis subutilizados no município como instrumento que possibilita que  pessoas que trabalham no Recife e moram em outros municípios possam ter uma melhor qualidade de vida e menores deslocamentos.

 

O mandato da gente segue com a função de fiscalizar e acompanhar toda e cada escuta, contribuir para a democratização e popularização das discussões e, certificar que todas as considerações e sugestões pactuadas ao final de cada escuta sejam contempladas no texto final do Plano Diretor e nos instrumentos urbanísticos.

 

Mais participação é possível quando a riqueza de uma cidade é distribuida com justiça e não para ampliar privilégios e abismos sociais. 

 

-Equipa.  

 

 

 

 

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